Būsto nuomos sutartis su šeimomis, turinčiomis vaikų: teisiniai aspektai ir praktiniai patarimai

Lietuvos NT nuomos rinkoje vis dar gyvuoja stereotipas, kad nuomoti būstą šeimoms su nepilnamečiais vaikais yra rizikinga. Baiminamasi, kad gali kilti sunkumų iškraustant tokius nuomininkus, nes vaiko teises į būstą gina valstybė. Šis stereotipas susiformavo dėl sudėtingų bylų, kai savininkai ilgai bandė iškeldinti nemokius nuomininkus su vaikais. Vis dėlto, nerimauti priimant nuomotis šeimą su vaikais nėra dėl ko, jei sudaroma gera sutartis. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kaip teisiškai išnuomoti būstą šeimoms, turinčioms vaikų, apsaugant savo interesus ir atsižvelgiant į įstatymų reikalavimus.

Diskriminacijos draudimas ir stereotipai

Nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje dažnai kelia klausimų, ypač kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų. Būsto savininkai neretai susiduria su iššūkiais, bandydami apsaugoti savo turtą ir teises, o nuomininkai siekia užtikrinti savo šeimos gerovę ir teisėtą gyvenamąją vietą.

Lygių galimybių kontrolieriaus tarnybos atstovų teigimu, atsisakyti nuomoti būstą vien dėl to, kad asmuo turi nepilnamečių vaikų, draudžia tiek Civilinis kodeksas, tiek Lygių galimybių įstatymas. Taip pat draudžiama atsisakyti nuomoti gyvenamąjį būstą žmonėms dėl jų šeiminės padėties bei kitų Lygių galimybių įstatyme įtvirtintų pagrindų. Tokios ir panašios formuluotės, kad būstas nenuomojamas šeimoms su vaikais, yra paremtos stereotipais, kurie gali apriboti žmonių galimybes išsinuomoti būstą.

Nuo rugpjūčio 1 d. įsigalios Lygių galimybių įstatymo pakeitimai - prie draudžiamų diskriminacijos pagrindų bus įtraukta ir šeiminė padėtis. Būstą besinuomojančias šeimas su vaikais vis dar apsaugo ir Civilinio kodekso nuostatos. Pagal jas draudžiama atsisakyti nuomoti būstą ar sudaryti mažiau palankias nuomos sąlygas šeimoms su vaikais ir besilaukiančioms moterims.

Lygių galimybių kontrolierės gali skirti įspėjimą ir rekomenduoti nutraukti lygias galimybes pažeidžiančius veiksmus, jei diskriminacija nustatoma. Svarbu suprasti, kad diskriminacijos atvejai socialinės padėties pagrindu būsto nuomos srityje yra sunkiai įrodomi, tačiau skelbimai su diskriminacinėmis frazėmis gali būti traktuojami kaip Lygių galimybių įstatymo pažeidimas. Skelbime aiškiai nurodykite priežastį, jei nuomojamas būstas vaikams tiesiog yra netinkamas (pvz., dėl laiptų be apsauginės tvorelės).

Nuomos sutarties svarba ir esminės sąlygos

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už mokestį. Abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.

Rašytinė sutartis ir jos registravimas

Nors Lietuvos teisinė sistema pripažįsta ir žodines sutartis, priimant šeimą su mažais vaikais VISADA pasirašykite rašytinę sutartį, kurioje aiškiai nurodysite gyvenimo ir išsikraustymo sąlygas. Reikalaujama sudaryti rašytinę sutartį tik tuo atveju, jei numatomas konkretus nuomos terminas, pavyzdžiui, metai ar iki tam tikros datos. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Kai sudarysite sutartį, registruokite ją VĮ "Registrų centras". Registruoti galima ir internetu, tai kainuoja keletą eurų. Registruota sutartis turi juridinę galią ir pravers teismo atveju. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro).

Sutarties turinys ir svarbiausi punktai

Aiškiai ir teisiškai suformuluota sutartis yra geriausia apsauga tiek savininkui, tiek nuomininkams. Į sutartį turėtų būti įtraukti keli pagrindiniai punktai, ypač nuomojant būstą šeimai su nepilnamečiais vaikais:

1. Nuomojamų patalpų aprašymas: Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis.
2. Vaikų registravimas sutartyje: Sutartyje numatykite punktą, kur registruojami nuomininkų vaikai.
3. Nuomos mokestis ir mokėjimai: Aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka, mokėjimo forma (grynais ar pavedimu) ir periodiškumas. Nurodykite nuomos kainą ir depozitą (užstatą). Numatykite baudas už vėlavimą. Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
4. Depozitas už galimus nuostolius: Nustatykite didesnį depozito dydį (pavyzdžiui, dviejų mėnesių nuomos mokestis), kuris bus grąžinamas, jei būstas nepažeistas. Kai kada numatoma, kad užstatas negrąžinamas, jei turtas sugadinamas.
5. Turto būklės fiksavimas: Prie sutarties pridėkite būsto ir baldų būklės aprašą su nuotraukomis, kad būtų aišku, kokie defektai egzistavo iki nuomos. Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
6. Kompensacija už sugadintą turtą: Sutartyje reikėtų aiškiai nustatyti, kaip reiktų elgtis tokiais atvejais. Įprasta, kad nuomininkai savo lėšomis turi padaryti remontą ir atlyginti už sugadintą turtą. Dažnai šeimų su vaikais nenorima dėl to, kad vaikai gali apgadinti buto ar namo sienas, baldus, grindų dangą.
7. Tvarkos palaikymas ir apžiūra: Į sutartį įtraukite reikalavimus dėl tvarkos palaikymo, triukšmo ribojimo ir būsto paskirties laikymosi. Numatykite, kad savininkas turi teisę, iš anksto susitaręs su nuomininku, periodiškai apžiūrėti būstą.
8. Nuomos termino apibrėžimas: Nurodykite terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau rekomenduojama apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
9. Sutarties nutraukimo sąlygos: Nurodykite, kokiomis aplinkybėmis gali būti nutraukta sutartis, pavyzdžiui, už nesumokėtą nuomą ar kitų sąlygų nesilaikymą. Aiškiai apibrėžkite veiksmus nemokumo atveju.
10. Draudimas: Verta rekomenduoti arba įpareigoti nuomininkus įsigyti civilinės atsakomybės draudimą, kuris galėtų padengti netyčia sukeltą žalą. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
11. Remonto pareigos: Kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo. Jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - nuomininkas.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Dėl nuomos sutarties sąlygų, sutarties nutraukimo ir nuosavybės teisių gynimo patartina pasitarti su teisininkais. Internete sutarčių pavyzdžių yra apstu, tačiau jos ne visada tinkamai gina šeimininkų interesus. Dėl to rekomenduojame kreiptis į brokerius, kurie ne tik padeda išnuomoti ar išsinuomoti būstą, bet ir turi pasiruošę gerus nuomos sutarčių šablonus, paruoštus profesionalių teisininkų.

Civilinio kodekso ištraukos, susijusios su gyvenamosios patalpos nuoma

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa ir mokėti nuomos mokestį (CK 319 str.). Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais. Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (CK 321 str.).

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai). Globotiniai, gyvenantys pas globėją, įgyja globėjo šeimos narių teises, jei jie neturi teisių į kitą gyvenamąjį plotą (CK 329 str.). Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje (CK 330 str.).

Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją (CK 349 str.).

Teisinis procesas ir vaiko teisių apsauga

Bylų dėl iškeldinimo pastaruoju metu yra labai nedaug, nes tai tikrai sudėtingas teismo procesas, kurio metu kartais gali būti net laikinai paimami vaikai. Tokia situacija susiklostė dėl dviejų pamatinių teisių susikirtimo: teisė į nuosavybę yra ginama valstybės, kaip ir vaiko teisės į gyvenamą vietą. Šios abi teisės yra lygiavertės, todėl ir prireikia teismo proceso, kurio metu teisėjas įvertina nuomotojo pretenzijas ir nuomininkų galimybes apgyvendinti vaikus kitame būste.

Jeigu šeima nemoka nuomos, sugadino turtą, o iškraustyti jos negalima, svarbu veikti teisiškai, nepanikuoti ir elgtis pagal bendrą tvarką. Iš pradžių pasikalbėkite su nuomininkais ir nusiųskite jiems raštišką įspėjimą. Būtinai viską fiksuokite raštu jums patogioje platformoje. Nuomotojui reikia surinkti įrodymus, kad taikiai išspręsti problemos nepavyko dėl nuomininko kaltės.

Tolimesniame etape pradėkite sutarties nutraukimo ir iškeldinimo procesą per teismą, surinkite įrodymus apie skolą ir žalą. Nuomininko su nepilnamečiais vaikais teisės nėra viršesnės už būsto savininko nuosavybės teises. Todėl pasibaigus nuomos santykiams, tokie nuomininkai negali piktnaudžiauti ir privalo išsikraustyti. Jei jie geranoriškai nesutinka to padaryti, nuomotojas savo nuosavybės teises gali ginti teisinėmis priemonėmis, nuomininkams pareikšdamas ieškinį teisme.

Svarbu paminėti, kad tokiose bylose dalyvauja ir Valstybės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnyba. Teismai, kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes. Kreipiantis į teismą tyliai ir ramiai šios situacijos išspręsti nelabai pavyksta. Nuo tokių ginčų tiek teisme, tiek už jo ribų kenčia tik vaikai, kurie nesupranta, kaip veikia nekilnojamojo turto rinka, valstybės teisinė sistema.

Svarbu! Savavališki nuomotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užtraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, net ir baudžiamąją atsakomybę. Fizinius asmenis iš gyvenamųjų patalpų galėsite iškeldinti tik teismo nustatyta tvarka.

Jeigu atsikrausto šeima su vaiku ir nustoja mokėti nuomą, buto savininkai negali jų iškraustyti savarankiškai. Vaikai prideda tik dar vieną kliūtį norint juos iškraustyti, nes, bet kokiu atveju, tai galima padaryti tik teismo sprendimu. Ir daugelis žmonių, to nežinodami, vaiko reikalą išpučia. Žinoma, su vaikais bus vienareikšmiškai sunkiau ir procesas truks ilgiau. Bet ir be vaikų bus ilgas kelias.

Prevencinės priemonės ir nuomininko patikra

Kiekvienas žmogus, kuris nuomoja savo turtą, nerimauja dėl nemokių nuomininkų. Deja, šimtaprocentinių garantijų, kad nebūsite apgauti, Jums negalės suteikti net griežčiausia nuomos sutartis ar geriausia nuomos agentūra. Potencialus nuomininkas Jums gali atrodyti labai malonus ir Jūs galite galvoti, kad jei jis atrodo malonus, tai bus ir mokus. Tačiau, kad ir koks nuomininkas atrodo patikimas, vis tiek privalote jį patikrinti prieš pasirašydami nuomos sutartį.

Patarimai, kaip išvengti ginčų ir užtikrinti patikimumą:

• Patikrinkite buvusius nuomotojus: Galite paprašyti buvusių nuomotojų telefono numerio ir pasikalbėti su jais apie buvusius nuomininkus.
• Tėvų garantija: Jeigu Jūsų nuomininkas yra jaunas žmogus, paprašykite, kad tėvai už jį garantuotų.
• Pajamų patvirtinimas: Įsitikinkite, kad būsimi Jūsų nuomininkai yra dirbantys ir gauna pajamas, nes turite įsitikinti, kad jie turės iš ko mokėti Jums nuomos mokestį.
• Kreditingumo istorija: Visada tikrinkite nuomininko kreditingumo istoriją, jei turite galimybę.
• Sutarčių profesionalumas: Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius, kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.
• Faktinių aplinkybių konstatavimas: Prieš nuomojant būstą bei pasibaigus ar nutrūkus nuomos santykiams verta užfiksuoti ir būsto būklę - kreiptis į antstolį dėl faktinių aplinkybių konstatavimo.

Jeigu vis dėl to susidursite su piktybiškais nuomininkais, kurie nenorės mokėti Jums nuomos mokesčio, deja, Jums liks tik viena išeitis - teisinis kelias. Svarbu! Atminkite, kad visada geriausia ieškoti kompromisų ir spręsti ginčus taikiai. Tačiau sprendimo niekas neieško ir galbūt dar ilgai neieškos, nes reikėtų nuo nulio sukurti naują būstų sistemą. Žmonės nesupranta, kad problema - ne vaikai, o įstatymai.

Mokesčiai ir legalumas

Kadangi sutartį būtina registruoti "Registrų centre", kad ji įgautų juridinę galią, reiktų turėti omenyje ir valstybei mokamus mokesčius. Jei nuomojate butą arba namą, verčiatės savotišku nuomos verslu, todėl privalote susimokėti mokesčius valstybei.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Yra du pagrindiniai būdai, kaip sumokėti mokesčius už nuomą:

1. Pagal verslo liudijimą: Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai, Kaune - 520 eurų, Klaipėdoje - 209 eurai. Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras.
2. 15 proc. Gyventojų pajamų mokestis (GPM): Tai yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Palyginimui, kas labiau apsimoka, pateikiame lentelę su mokesčių skaičiavimais priklausomai nuo nuomos pajamų ir savivaldybės:

Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Legalios sutarties sudarymas ir mokesčių mokėjimas padeda ne tik išvengti problemų su valstybės institucijomis, bet ir teisinių ginčų atveju turėti stipresnę poziciją. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Alternatyvūs ginčų sprendimo būdai

Būsto savininko ir nuomininkų santykiai ne visada būna geri. Neretai kyla konfliktų, nesutarimų, viena ar kita pusė pažeidžia sutarties sąlygas. NT agentai pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai. Draugiškumas labai padeda, nes priešingu atveju butą gali palikti dar labiau netvarkingą ar pan.

Visais atvejais, kai kyla nesutarimų tarp nuomininkų ir nuomotojų, bandoma juos spręsti draugiškai ir priimti abiem pusėms tinkamus sprendimus. Svarbu! Atminkite, kad visada geriausia ieškoti kompromisų ir spręsti ginčus taikiai.

tags: #buto #nuomos #sutartis #be #vaiku

• Nėštumo mitų griovimas ir patarimai
• dažniausios naujagimių kvėpavimo problemos: priežastys ir pagalba
• Kūdikio vardo atpažinimas
• Poezijos galia padedant kitokiems vaikams
• kodėl verta rinktis muzikinius spektaklius vaikams